Tantangan dan Peluang, Lanskap Properti Indonesia Menurut Laporan JLL 2023
Sorotan terkini dunia properti Indonesia dari analisis triwulan keempat 2023 oleh JLL Indonesia
John Lang LaSalle (JLL) Indonesia, perusahaan yang dikenal dalam manajemen properti dan investasi, kembali menghadirkan sorotan terkini dari dunia properti Indonesia melalui laporan risetnya untuk triwulan keempat tahun 2023. Laporan ini tidak hanya mengulas perkembangan terbaru di sektor perkantoran, kondominium, ritel, hotel, dan gudang, tetapi juga menyajikan pandangan mengenai dampak potensial dari rencana pemindahan ibu kota, sebuah isu yang menjadi bahan diskusi hangat di kalangan pengembang dan investor.
Melihat kondisi pasar pada akhir tahun 2023, Yunus Karim, yang menjabat sebagai Head of Research di JLL Indonesia menyoroti tingkat okupansi kantor di Kawasan CBD Jakarta mencapai 70% pada 2023, menunjukkan peningkatan stabil meskipun telah mengalami tekanan selama satu dekade karena peningkatan pasokan. Proyeksi menunjukkan stabilitas tingkat okupansi pada tahun 2024, didorong oleh perusahaan-perusahaan yang mencari ruang perkantoran dengan kualitas lebih baik dan harga terjangkau, yang dikenal sebagai flight to quality. Selain itu, permintaan yang positif diperkirakan akan tetap ada di tahun 2024, terutama dari sektor-sektor seperti teknologi, energi, dan keuangan. Ia juga menyebut fenomena perpindahan tenant ke gedung-gedung yang lebih modern dengan kualitas yang lebih baik.
Sementara itu, harga sewa perkantoran di Kawasan non-CBD Jakarta tidak diproyeksikan mengalami penurunan pada tahun 2024, mengingat telah terjadi penurunan sebesar 3% pada tahun sebelumnya. Dengan beberapa gedung baru yang direncanakan, tingkat hunian yang mencapai 71% pada tahun 2023 kemungkinan akan dipengaruhi oleh masuknya properti baru dalam beberapa tahun mendatang.
Angela Wibawa, Head of Office Leasing Advisory, menambahkan dimensi strategis terkait keputusan perusahaan dalam mengelola biaya operasionalnya terutama terkait ruang perkantoran. "Strategi penghematan biaya menjadi fokus bagi banyak perusahaan dalam menyesuaikan kebutuhan ruang mereka dengan kondisi pasar yang relatif stagnan," jelasnya. Meskipun begitu, dia mencatat bahwa permintaan akan ruang perkantoran masih tetap aktif, terutama di gedung-gedung yang memiliki fasilitas dan infrastruktur modern di Kawasan CBD.
Sementara itu, sektor kondominium mengalami sedikit tekanan dengan penurunan penjualan pada tahun 2023. Hal ini, menurut laporan JLL Indonesia, sebagian besar disebabkan oleh minimnya peluncuran proyek baru dan sikap wait-and-see dari sebagian besar calon pembeli. "Meskipun aktivitas penjualan terbatas, namun pengembang tetap melihat celah untuk meluncurkan produk-produk baru dengan pertimbangan yang matang," ungkapnya.
Sektor rumah tapak yang menunjukkan ketahanan dan pertumbuhan yang positif. Hal itu disoroti Vivin Harsanto, sebagai Head of Advisory di JLL Indonesia. "Peningkatan pasokan baru dan penjualan yang pesat di semester kedua tahun 2023 mencerminkan stabilitas sektor ini," katanya. Dampak positif dari insentif pemerintah, seperti keringanan pajak bersyarat, turut memberikan dorongan bagi sektor ini.
Di sisi lain, Farazia Basarah, yang menjabat sebagai Country Head and Head of Logistics & Industrial di JLL Indonesia, memberikan pada sektor gudang modern di Jabodetabek. "Dengan total pasokan yang hampir mencapai 2,7 juta meter persegi dan tingkat hunian yang terus sehat, sektor ini terus menunjukkan pertumbuhan yang positif," katanya. Namun, dia juga menyoroti persaingan yang semakin ketat, terutama di wilayah Cikarang.
Dari sudut pandang investasi, disebutkan kepercayaan investor terhadap sektor hotel di Indonesia.Pada tahun 2023, Indonesia mencatat total transaksi hotel sebesar USD 171 juta, dipimpin oleh Jakarta dengan penjualan Mandarin Oriental Jakarta pada bulan Oktober dan Pullman Jakarta Central Park sebagai bagian dari portofolio hotel Asia Tenggara pertama, serta Bali dengan penjualan Four Points by Sheraton Bali Kuta. Indonesia mencatat volume investasi hotel tertinggi pada tahun 2023 dibandingkan dengan destinasi pesaing lainnya di sub-region karena investor Indonesia dipimpin oleh HNWI yang yakin dengan fundamental sektor yang kokoh.
“Kami memperkirakan Indonesia akan mencatat total volume investasi hotel sebesar US$265 juta untuk tahun penuh 2024, didorong oleh aktivitas pasar modal hotel yang lebih kuat seiring munculnya peluang, terutama di segmen mewah,” jelas Julien Naouri Senior Vice President, Investment Sales Hotels & Hospitality Group JLL Asia Pacific. Dengan harapan bahwa minat ini akan terus berlanjut, Naouri menyebut tahun 2024 penuh dengan prospek.
Secara keseluruhan, laporan riset JLL Indonesia menggambarkan lanskap properti Indonesia pada tahun 2023 yang ditandai oleh stabilitas relatif namun juga tantangan yang perlu dihadapi oleh para pemangku kepentingan di industri ini.